Régime juridique
C’est la loi du 10 juillet 1965, complétée par son décret d’application, qui porte statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Elle organise les rapports entre les membres du syndicat des copropriétaires, les obligations en matière de règlement de copropriété, les charges de copropriété, la responsabilité du syndicat dans la conservation et l’entretien des parties communes.
La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixe également les règles relatives à la responsabilité du syndic représentant la copropriété, ainsi que les modalités relatives à l’organisation des assemblées générales, et les délais pour les contester.
La loi ALUR du 24 mars 2014 instaure désormais un contrat de syndic type dont le contenu a été fixé par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015.
Ce nouveau modèle est applicable aux contrats de syndic signés ou renouvelés à compter du 1er juillet 2015.
Ce texte renforce également l’encadrement des honoraires des syndics. La liste des frais particuliers facturés en supplément du forfait annuel est fixée dans l’annexe 2 du décret. Toutes les autres prestations ne figurant pas dans cette liste sont réputées « de gestion courante » et ne peuvent faire l’objet d’une facturation supplémentaire en dehors du forfait annuel.
En outre, l’ouverture d’un compte séparé au nom de la copropriété est rendue obligatoire par la loi.
La notion de syndic de copropriété
Le syndic (professionnel ou non) est le représentant légal du syndicat des copropriétaires.
À ce titre, il est notamment tenu de gérer l’administration et les finances de la copropriété.
Dans ce cadre, il doit :
- établir et tenir à jour une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti ;
- établir et tenir à jour une liste de tous les copropriétaires avec indication de leur lot, leur état civil et leur domicile réel et élu ainsi que leur adresse électronique, lorsque le copropriétaire a donné son accord ;
- faire exécuter le règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée générale ;
- administrer l’immeuble, assurer sa conservation, sa garde, son entretien et, en cas d’urgence, faire exécuter les travaux nécessaires en vue de sa sauvegarde ;
- représenter le syndicat en justice ;
- établir et tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble;
- procéder à l’immatriculation de la copropriété;
- informer les occupants de l’immeuble (propriétaires et locataires) des décisions prises en assemblée générale.
Il doit par ailleurs obligatoirement organiser un vote pour entériner les décisions suivantes :
- souscription d’un contrat d’assurance responsabilité civile du syndicat (en cas de refus, le syndic peut souscrire cette assurance pour le compte du syndicat) ;
- délégation à une entreprise spécialisée de la gestion des archives du syndicat des copropriétaires (aux frais de ce dernier) ;
- signature d’un contrat avec le syndic ou toute entreprise ou prestataire qui lui est lié.
Le syndic est tenu d’assurer la gestion comptable et financière de la copropriété.
Dans ce cadre, il doit :
- établir le budget prévisionnel de la copropriété, les comptes du syndicat et leurs annexes, et les soumettre au vote des copropriétaires ;
- ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat (sauf si l’assemblée générale en décide autrement),sur lequel sont versées toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat, et un compte bancaire séparé rémunéré au nom du syndicat sur lequel sont versées les cotisations au fonds de travaux;
- organiser un vote, lors de sa nomination puis au moins tous les 3 ans, concernant la constitution d’une réserve spéciale destinée à l’entretien et la conservation de l’immeuble.
La désignation du syndic de copropriété
Dans le cadre d’une copropriété existante, la désignation du syndic doit faire l’objet d’un vote en assemblée générale.
La mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic est obligatoire tous les 3 ans.
La mise en concurrence préalable de plusieurs projets de contrat de syndic est obligatoire et doit être réalisée tous les 3 ans par le conseil syndical.
Tout copropriétaire peut par ailleurs demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale l’examen d’autres projets de contrat de syndic qu’il lui communique à cet effet.
Les projets sont présentés aux copropriétaires avant qu’ils procèdent au vote du syndic.
Si le marché local des syndics ne permet pas une mise en concurrence, le conseil syndical peut proposer d’y renoncer. Le syndic doit alors notifier cette proposition à chaque copropriétaire par :
- lettre recommandée avec avis de réception ;
- ou par courrier électronique lorsque le copropriétaire a communiqué son adresse électronique au syndic de copropriété.
La mise en concurrence n’est pas obligatoire si :
- la copropriété est dépourvue de conseil syndical ;
- ou si les copropriétaires ont voté l’année précédente à la majorité absolue leur volonté d’y déroger.
Qu’il soit professionnel ou non professionnel, le syndic retenu doit être désigné par l’assemblée générale au cours d’un vote des copropriétaires à la majorité absolue.
Dans le cadre d’une nouvelle copropriété, le syndic est désigné :
- par le règlement de copropriété rédigé par le promoteur ;
- ou par tout autre accord entre le promoteur et les copropriétaires.
Notion de contrat de syndic
Le mandat donné au syndic professionnel prend la forme d’un contrat dont le contenu et la durée sont réglementés.
Le contrat du syndic fixe :
- la durée de son mandat, sa date de prise d’effet et d’échéance ;
- les conditions de sa rémunération s’agissant du syndic professionnel ;
- et les conditions d’exécution de sa mission.
Tout contrat de syndic nouveau ou renouvelé doit être rédigé :
- en caractère de corps 8 au minimum ;
- et selon un modèle type réglementaire;
- La durée maximale du mandat du syndic est de 3 ans renouvelables ;
- Le renouvellement implique une réélection par une nouvelle décision de l’assemblée générale. Cette durée peut toutefois être réduite à 1 an si le syndic ou toute personne avec laquelle il vit ou il est lié (employés…) a participé à la construction de l’immeuble en tant que promoteur ou architecte.
Notion de syndicat des copropriétaires
Le syndicat de la copropriété est composé de l’ensemble des copropriétaires.
Il a pour principale mission de veiller à la conservation et à l’administration de l’immeuble.
Dans ce cadre, il décide notamment :
- du budget prévisionnel annuel;
- des travaux nécessaires au sein de la copropriété ;
- des actes d’acquisition ou de vente pour le compte de la copropriété ;
- de la souscription d’un prêt bancaire collectif ;
- du changement de syndic ;
- des modifications éventuelles au règlement de copropriété.
Les décisions du syndicat doivent être :
- prises en assemblée générale des copropriétaires au cours d’un vote,
- et exécutées par le syndic de copropriété.
Le syndicat des copropriétaires peut agir en justice pour le compte de la copropriété à l’encontre notamment :
- d’un copropriétaire (non-respect du règlement de copropriété ou impayés de charges par exemple) ;
- d’un tiers (fournisseur, prestataire, artisan…).
Responsabilité du syndicat des copropriétaires
Le syndicat dispose d’une personnalité civile propre, distincte de celle de chaque copropriétaire. À ce titre, il est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile tout comme chaque copropriétaire, qu’il soit bailleur ou occupant.
Le syndicat de copropriétaires est responsable des dommages causés du fait d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien de l’immeuble à l’égard :
- des copropriétaires ;
- du personnel qu’il emploie (gardien de l’immeuble, femme de ménage…) ;
- des tiers (locataires notamment).
Par exemple, le retard pris par un syndicat pour réparer les parties communes peut justifier sa condamnation à indemniser le propriétaire de locaux commerciaux qui s’est trouvé dans l’impossibilité de réaliser des travaux d’aménagements intérieurs et n’a pu donner ses locaux en location.
En conclusion :
Notre Cabinet vous permettra de disposer d’une assistance concrète tant en matière contentieuse que de conseil afin de vous aiguiller en matière de copropriété :
- Recouvrement / contestation de charges ;
- Conseil / rédaction / révision du règlement de copropriété ;
- Responsabilité du syndic de copropriété ;
- Répartition des charges ;
- Litiges relatifs à une atteinte aux parties communes, ou concernant des travaux (mise en conformité, ravalement, sécurité) ;
- Inscription d’hypothèques légales, saisies.