La SCI est un sigle usuel qui désigne la société civile immobilière. Elle constitue donc, avant tout, une société mais une société dont l’objet est doublement spécifique puisque celui-ci est à la fois civil et immobilier.
Notion de Société Civile Immobilière (SCI)
La SCI n’a pas et ne doit pas avoir une forme ou un objet commercial, sous peine de basculer sous le régime des sociétés commerciales ce qui aurait deux conséquences pour elle :
- sur le plan juridique la SCI serait requalifiée en société créée de fait, soumise au régime des sociétés en nom collectif ;
- sur le plan fiscal, la SCI serait automatiquement soumise au régime de l’impôt sur les sociétés.
De plus, la SCI est le support juridique de propriétés immobilières avec, pour l’essentiel, deux types d’activités, à savoir, d’une part, l’administration ou la gestion d’un ou de plusieurs immeubles reçus en apport ou achetés par la société et, d’autre part, la construction d’immeubles sur un terrain appartenant à ladite société.
Les formes de Société Civile Immobilière (SCI)
1/ Les sociétés civiles de gestion patrimoniale ou de location : elles portent sur l’administration ou la gestion d’un ou de plusieurs immeubles reçus en apport ou acquis, cette gestion se faisant notamment par la location desdits biens sociaux ;
2/ Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) : l’objet exclusif des sociétés civiles de placement immobilier consiste en l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif et leurs ressources sont constituées par des loyers.
Malgré leur dénomination et leur qualification civiles, ces sociétés opèrent comme de vraies sociétés par actions faisant appel public à l’épargne et sont ainsi soumises, en particulier, au contrôle de l’Autorité des marchés financiers.
3/ Les sociétés civiles d’attribution : Elles trouvent leur origine dans une loi du 28 juin 1938. Les sociétés d’attribution ont été pendant longtemps le seul cadre social de la construction en commun.
Elles constituent ainsi un mode indirect d’accession à la propriété au profit de ses associés. Il s’agit de sociétés de copropriété impliquant l’acquisition par chaque associé de parts sociales correspondant aux locaux déterminés qu’il a choisis ; en contrepartie, celui-ci se verra attribuer lesdits locaux, d’abord en simple jouissance pendant la durée de la société, puis en pleine propriété par le partage de l’actif social, généralement après la dissolution de la société.
4/ Les sociétés civiles de construction-vente : elles ne regroupent, en principe, que des professionnels, c’est-à-dire un promoteur et des investisseurs (banques, investisseurs privés). Le candidat à l’accession à la propriété immobilière n’en devient pas associé (différence avec les sociétés d’attribution), mais un client qui acquiert son logement, notamment par un contrat de vente d’immeuble à construire ou par location-accession
5/ Les sociétés civiles d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé : elles sont des sociétés permettant une occupation temporaire de locaux, les membres étant titulaires de parts sociales.
6/ Les sociétés civiles coopératives de construction : elles sont des sociétés à capital et à personnel variables ayant pour objet la construction d’un ou de plusieurs immeubles en vue de leur division par lots ou d’un ensemble de maisons individuelles groupées, à usage d’habitation ou mixte professionnel et d’habitation, destinées à être attribuées ou vendues aux associés.
L’objet de ces sociétés comprend, en outre, la gestion et l’entretien des immeubles jusqu’à la mise en place d’une organisation différente
7/ Les sociétés civiles immobilières d’accession progressive à la propriété : elles ont pour objet la détention, la gestion et l’entretien des immeubles ayant fait l’objet d’un apport par un organisme d’habitations à loyer modéré à compétence locative, en vue de leur division en fractions destinées à être louées à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas, à leur entrée dans les lieux, les plafonds fixés par le législateur.
Les avantages de Société Civile Immobilière (SCI)
La SCI permet l’acquisition d’un immeuble ou la gestion de biens immobiliers qui nécessite souvent le regroupement de fonds ou le concours de plusieurs personnes, en facilitant le financement notamment.
La SCI constitue, en outre, un mécanisme de protection du patrimoine personnel contre les risques liés à l’ouverture d’une procédure collective. Il peut, en effet, être intéressant, notamment pour les artisans, les commerçants ou les praticiens libéraux, de dissocier le patrimoine immobilier personnel de celui de l’entreprise ou du patrimoine professionnel.
La SCI constitue également une alternative à l’indivision et un moyen de transmission du patrimoine : le recours à une société civile peut faciliter la transmission du patrimoine tant personnel que professionnel car elle permet d’éviter la vente ou le partage des biens (alternative à l’indivision). Par ailleurs, la société civile permet de bénéficier, dans certains cas, d’avantages fiscaux liés essentiellement à la transparence fiscale.
En conclusion :
La Cabinet de Maître Olivier TOMAS est spécialisé dans la création et la gestion des problématiques relatives à la vie des société civiles immobilières :
- Création de sociétés civiles immobilières ;
- Cession de part de SCI ;
- Apports en nature ou en numéraire ;
- Rédaction ou modification des statuts ;
- Enregistrements ;
- Problématique de la responsabilité des associés ;
- Dissolution de la SCI ;
- Gestion locative et actions en justice ;
En effet, la création ou la gestion d’une société civile immobilière nécessite la rédaction ou la modification de statuts établis par un professionnel du droit spécialisé, afin d’éviter tout écueil.
Le Cabinet de Maître Olivier TOMAS dispose d’une expertise reconnue dans la création et la gestion de SCI, afin de vous accompagner au cours des différentes étapes de la vie de votre société.