Notion de Promesse de vente
Lorsque le vendeur et l’acquéreur sont parvenus à un accord sur la vente, ils peuvent signer une promesse de vente avant la signature de l’acte de vente définitif. Cet acte fixe d’ores et déjà les conditions précises dans lesquelles la vente s’effectuera.
Promesse unilatérale de vente : lorsque l’acquéreur est intéressé par la vente mais n’est pas certain de vouloir la conclure, il peut alors réserver le bien pendant une durée limitée, et signer une promesse unilatérale de vente.
Compromis de vente ou promesse synallagmatique : lorsque le vendeur et l’acquéreur ont la certitude de vouloir conclure la vente mais que certains points restent à régler (obtention d’un prêt immobilier), ils peuvent signer un compromis de vente.
La promesse de vente doit mentionner notamment : l’adresse du bien, l’origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié…), le descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes, l’existence d’une hypothèque et/ou servitude, le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et à qui en incombe le paiement, le prix de vente et ses modalités de paiement (avec ou sans l’aide d’un prêt immobilier), la durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de l’acte de vente définitif, la date de disponibilité du bien, les conditions suspensives (obtention d’un prêt immobilier), diagnostic lorsqu’il en existe.
Droit de rétractation relatif à la Promesse de vente
Le droit de rétractation permet de renoncer à la vente en respectant un certain délai, il s’adresse uniquement à l’acquéreur : qu’il ait signé une promesse unilatérale ou un compromis de vente.
Le vendeur est quant à lui engagé dès la signature de la promesse unilatérale ou du compromis de vente. S’il conteste la vente, l’acquéreur peut en demander l’exécution forcée devant le tribunal de grande instance.
Après la signature de la promesse unilatérale ou du compromis de vente, l’acquéreur dispose de 10 jours pour renoncer à la vente.
Action en nullité de la vente immobilière
L’annulation d’une vente immobilière peut résulter de différentes causes, les modalités de mise en œuvre varient selon le moment où la nullité est demandée.
1/ La nullité de la vente étant invoquée dans le délai de rétractation de sept jours : Avant une vente définitive d’un bien immobilier, l’acheteur et le vendeur doivent passer par la signature d’un avant contrat, une promesse synallagmatique, appelée plus communément compromis de vente ou promesse de vente.
Dans tous les cas, l’acheteur dispose d’un délai de rétraction de sept jours. Depuis 2000, l’acheteur dispose en effet d’un droit de rétractation, ou délai de réflexion.
A partir du lendemain de la signature d’un contrat ou d’un avant-contrat, l’acheteur peut changer d’avis et annuler l’achat sans aucune justification pendant sept jours. Pour cela il devra adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur, aucune somme d’argent ne pourra être réclamée par le vendeur durant ce délai.
A l’issue de ces sept jours, l’acheteur s’engage à acheter le bien sous certaines conditions stipulées dans le contrat.
2/ La nullité de la vente étant invoquée dans le cadre des conditions suspensives : Quelle que soit la nature de l’avant-contrat de vente (compromis de vente, promesse d’achat, contrat de réservation, etc.) il doit toujours y figurer des clauses suspensives.
Elles ont pour but d’annuler la vente en fonction d’évènements incertains. Certaines clauses suspensives sont même obligatoires : si l’acheteur souscrit un prêt pour financer son achat immobilier, la clause mise en place par la loi dite Scrivener du 13 juillet 1979 annule la vente si le prêt n’est pas accordé à l’acheteur.
3/ La nullité de la vente dans la cadre de vices du consentement : En matière de vente immobilière, les vices de consentement les plus fréquents sont l’Erreur et le Dol.
L’Erreur peut constituer un vice de consentement entraînant la nullité de la vente si elle porte sur les qualités substantielles de la chose vendue, c’est à dire sur les conditions déterminantes du bien qui ont conduit à se porter acquéreur du bien.
Le Dol est une manœuvre employée pour induire en erreur une personne afin de la conduire à contracter. Le Dol peut être également constitué par le fait de taire une information, la charge de la preuve incombe au demandeur.
L’acquéreur victime d’un tel vice du consentement pourra obtenir en principe la nullité du contrat, c’est-à-dire son annulation rétroactive, de sorte que le contrat est supposé n’avoir jamais existé. Cette action en nullité se prescrit par 5 ans à compter de la découverte de l’Erreur ou du Dol par l’acquéreur.
4/ La nullité de la vente dans la cadre de vices cachés : Le vendeur d’un bien, notamment d’un bien immobilier, est tenu légalement, envers l’acquéreur, à le garantir des vices cachés. Cette garantie ne s’applique pas aux ventes aux enchères.
Le vice caché se caractérise par un défaut d’une particulière gravité et rendre la chose impropre à sa destination : l’acheteur n’aurait pas acquis le bien, ou l’aurait acquis à un montant moindre s’il avait eu connaissance de ce vice caché. Le vice caché doit nécessairement être antérieure à la vente.
L’action en prescription des vices cachés se prescrit par deux ans à compter de la découverte des vices par l’acheteur.
Responsabilité du vendeur
La responsabilité du vendeur d’un bien immobilier est essentiellement engagée dans le cadre d’un manquement à son devoir d’information.
Le devoir d’information du vendeur est vaste et sa responsabilité, importante. Les renseignements doivent être donnés à l’acquéreur dès la signature du contrat préliminaire. Il est donc important d’être conseillé par un professionnel du droit et de l’immobilier, avant de mettre en vente un bien immobilier.
Informations d’ordre technique : le vendeur d’appartement en copropriété a par exemple l’obligation de fournir la superficie exacte du logement (loi Carrez).
Le carnet d’entretien, obligatoire pour les immeubles en copropriété, doit être communiqué au futur acquéreur (sauf s’il est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la même copropriété), tout comme le règlement de copropriété, l’état descriptif de division ou encore le montant des charges courantes du budget provisionnel et des charges hors budget prévisionnel, les sommes restant dues au syndicat des copropriétaires, etc.
Le vendeur doit aussi remettre à l’acquéreur un nombre important de diagnostics, pour l’informer, notamment, sur la présence éventuelle de termites, de plomb ou encore d’amiante. Le vendeur de terrain à bâtir, sur lequel l’acquéreur a indiqué son intention de construire un immeuble à usage d’habitation ou à un usage mixte d’habitation et professionnel, doit préciser si un bornage a été effectué et informer sur les règles d’urbanisme applicables au terrain et les possibilités de construction.
Informations d’ordre juridique : le vendeur doit, par exemple, informer l’acheteur de l’existence de servitudes (de passage, de vue, d’écoulement des eaux), d’hypothèques ou de privilèges.
Si le vendeur est de bonne foi et que l’acte de vente comporte une clause d’exonération des vices cachés, alors le vendeur peut se décharger de toute responsabilité pour les vices cachés ou apparents qui pourraient affecter l’immeuble, à condition que le vendeur soit non-professionnel.
Si postérieurement, la mauvaise foi du vendeur est avérée, alors celui-ci ne pourra se retrancher derrière la clause d’exclusion des vices cachés.
Responsabilité de l’agent immobilier
L’activité d’agent immobilier est encadrée par le droit français, et plus particulièrement par la loi dite « Hoguet » du 2 juillet 1970 et son décret d’application en date du 20 juillet 1972. Pour exercer son métier, l’agent immobilier doit notamment être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par le préfet.
Devoir d’information de l’agent immobilier : L’agent immobilier a une obligation d’information et de conseil envers son mandant, mais aussi envers le cocontractant de son mandant. Il est tenu de communiquer toutes les informations techniques au vendeur comme à l’acquéreur.
En tant que négociateur et rédacteur du compromis de vente, il doit bien vérifier que toutes les conditions requises à l’efficacité juridique de l’acte sont réunies.
En cas de présence de vices apparents lors de l’examen des lieux ou si l’agent en avait eu connaissance, l’assistance d’un avocat vous sera très utile pour engager sa responsabilité, surtout si l’agent n’a pas attiré votre attention sur l’existence de ces vices et leurs éventuelles conséquences sur la construction.
Responsabilité de l’agent immobilier dans le cadre de son mandat de gestion : Lorsque l’agent immobilier est titulaire d’un mandat de gestion, il doit uniquement se contenter d’effectuer des actes d’administration et des actes conservatoires dans le cadre de son mandat de gestion (il doit conserver, administrer et garder le bien et doit effectuer des travaux s’il constate qu’ils sont nécessaires à la conservation du bien). Dans ce cas également, il est tenu d’une obligation de moyens. Il a une obligation de prudence et de diligence.
En matière de perception des loyers, il sera donc responsable vis à vis du propriétaire de l’immeuble loué notamment dans les cas suivants : il n’a procédé à aucune vérification quant à la solvabilité du locataire ; il n’a pas à veiller à ce que le locataire souscrive à une assurance d’habitation.
En conclusion :
Notre Cabinet pourra vous assister notamment en :
- Annulation de la vente immobilière ;
- Responsabilité contre le vendeur ;
- Responsabilité contre l’agent immobilier ;
- Responsabilité contre le diagnostiqueur immobilier ;
- Responsabilité contre le notaire ;
- Action en réduction du prix de vente ;
- Action en réparation du préjudice et obtention de dommages-intérêts ;
- Assistance du vendeur / agent immobilier / diagnostiqueur / notaire contre l’acheteur ;
- Assistance dans le cadre de procédure d’expertises judiciaires.