Le régime juridique des baux d’habitations est quasiment intégralement soumis à une règlementation impérative qui s’impose aux différents acteurs du secteur.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a d’ailleurs réformé en profondeur un certain nombre de dispositions, qu’il convient de bien maîtriser.

Ainsi la loi ALUR vise particulièrement l’encadrement des loyers en créant des observatoires locaux des loyers qui vont être mis en place dans les zones dites « tendues », afin de déterminer un loyer médian de référence pour chaque type de logement et par quartier. La notion de loyer de référence (médian, majoré, minoré) servira désormais d’indicateur afin d’évaluer le loyer proposé par les bailleurs.

Lors du renouvellement d’un bail en cours, si le locataire habite un logement situé en zone tendue, et dont le loyer est supérieur au loyer médian majoré, il pourra entreprendre un recours en diminution du loyer dès lors que le loyer est supérieur au loyer médian de référence majoré. A contrario, le bailleur pourra introduire un recours en réévaluation du loyer actuel  si celui-ci est inférieur au loyer médian de référence minoré, avec une possibilité d’étalement de la hausse pour le locataire.

Le locataire ou le propriétaire devra indiquer sa volonté de voir réévalué le loyer au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail. En cas de désaccord entre les parties sur ce réajustement, il est prévu une procédure amiable de règlement du litige devant de la commission départementale de conciliation. Ensuite, en cas d’échec de la procédure de conciliation, il sera possible de saisir le juge.

Le délai de préavis a lui aussi fait l’objet d’une réforme puisque désormais, dans les villes situées en zone tendue, le délai de préavis du locataire souhaitant résilier son bail est réduit à un mois, contre trois mois normalement. Les zones tendues concernent les villes à forte demande de logements (Paris, villes moyennes de province) et dans lesquelles les propriétaires ont peu de difficultés pour retrouver un locataire après le départ du précédent. La loi Macron d’août 2015 a étendu le principe de la réduction du délai de préavis en la rendant applicable à tous les logements situés en zone tendue, y compris pour les baux signés antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014.

La loi ALUR prévoit également la création d’un modèle de contrat de location type que les baux renouvelés devront respecter également, ainsi qu’une notice d’information obligatoire à remettre au locataire lors de la conclusion du bail et devant être annexée à celui-ci.

Un certain nombre d’autres réformes ont également été instituées par la loi du 24 mars 2014: modification du délai de prescription en matière de loyers et charges, création de la Garantie Universelle de Loyers (GUL), réduction du délai de restitution du dépôt de garantie sous certaines conditions, etc.

Que vous soyez administrateur de bien, propriétaire ou locataire de locaux affectés à l’habitation, il est nécessaire que vous bénéficiez d’une expertise spécifique, compte-tenu des multiples mutations législatives en cours.

Le Cabinet intervient régulièrement dans les domaines suivants :

  • Loyers impayés : résiliation judiciaire du bail, ou constat d’acquisition de la clause résolutoire par le Juge ;
  • Procédure d’expulsion : occupation sans droit ni titre, saisine du Juge de l’exécution, saisine des services préfectoraux ;
  • Contentieux des charges locatives ;
  • Délivrance de congés : congés pour vente, reprise ou motifs légitimes et sérieux ;
  • Résiliation du bail pour : sous-location irrégulière, non respect des obligations locatives, défaut de souscription d’assurance locative ;
  • Exécution de travaux sous astreinte ;
  • Indemnisations relatives aux réparations locatives ;
  • Contentieux relatif au remboursement du dépôt de garantie ;
  • Renouvellement des loyers et procédure de fixation ;
  • Procédures spécifiques aux baux meublés, ou soumis aux dispositions de la loi du 1 septembre 1948, ainsi qu’aux HLM ;
  • Procédure de surendettement et de rétablissement personnel  en cas de loyers impayés ;
  • Recours gracieux et contentieux en indemnisation auprès des services préfectoraux en cas de non concours de la force publique ;
  • Recouvrement des loyers impayées : Inscription d’hypothèques, saisies attributions, saisies sur salaire.