Droit des baux

Les baux professionnels s’appliquent à des locaux utilisés principalement pour une activité professionnelle libérale, à l’exclusion des activités commerciales (artisan-commerçant), industrielles ou agricoles.

Le contrat de bail professionnel doit obligatoirement être écrit, même s’il n’est soumis à aucune forme particulière. Il peut être rédigé par les parties elles-mêmes ou par un notaire. Les parties peuvent également rédiger un contrat contresigné par avocat.

Un bail professionnel concerne un local à usage strictement professionnel. Si le locataire y réside également, c’est un bail mixte (habitation et usage professionnel) qui doit être signé.

Le renouvellement en baux professionnels

La durée d’un bail professionnel est fixée à 6 ans minimum. Il peut donc être conclu pour une durée supérieure.

Au terme fixé par le contrat, il est reconduit tacitement, sans formalités particulières, pour la même durée (un contrat conclu pour 9 ans est donc renouvelé pour les 9 années suivantes), sauf dénonciation du bailleur.

Il n’y a pas de droit automatique au renouvellement, comme en matière de bail commercial.

Le loyer des baux professionnels

Le montant du loyer et ses modalités de paiement (mensuel, trimestriel, en début ou fin de terme) doivent être inscrits dans le contrat de bail.

Ils ne sont pas réglementés et sont librement fixés par le bailleur et le locataire.

En cours de bail, le loyer peut faire chaque année l’objet d’une révision, en fonction d’une clause d’indexation spécifiquement prévue au contrat. Cette clause doit indiquer l’indice de référence choisi.

À défaut de clause d’indexation dans le contrat de bail, le même loyer est applicable pendant toute la durée du bail.

Le dépôt de garantie en matière de baux professionnels

Le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d’un dépôt de garantie, librement fixé par les parties, visant à garantir au bailleur la bonne exécution du contrat de bail. Mais ce n’est pas une obligation légale.

Cette somme est remboursée au locataire quand il quitte les lieux, s’il a rempli toutes ses obligations contractuelles.

Contrairement au bail commercial ce dépôt de garantie ne produit pas automatiquement des intérêts au profit du locataire si son montant excède deux termes de loyer.

Etats des lieux concernant le bail professionnel

Lors de la prise de possession des locaux par le locataire et lors de leur restitution, un état des lieux doit être établi :

• soit de façon contradictoire et à l’amiable par le bailleur et le locataire,
• soit par un huissier de justice, à l’initiative du bailleur ou du locataire, à frais partagés par moitié entre le locataire et le bailleur.

L’état des lieux doit être joint au contrat de location. À défaut, il doit être conservé par chacune des parties.

À défaut d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.

Le régime de la cession du bail et de la sous-location concernant le bail professionnel

Le locataire peut sous-louer ou céder librement son bail, si cela n’est pas interdit par une clause du bail.

La cession du bail professionnel ou la sous-location du local doivent être signifiées au bailleur.

Une clause du bail peut prévoir des conditions particulières (agrément préalable du successeur par le bailleur ou rédaction d’un acte authentique par exemple).

En cas de sous-location, le locataire principal demeure tenu envers le bailleur de l’exécution des obligations issues du bail, comme s’il occupait lui-même les locaux.

L’achèvement du bail professionnel

Le locataire peut quitter les locaux à tout moment, à condition de l’avoir notifié à son bailleur en respectant un préavis de 6 mois, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier.

Le bailleur, quant à lui, ne peut mettre fin au contrat qu’à son expiration.

Si le bailleur ou le locataire ne souhaite pas reconduire le contrat à son expiration, il doit le notifier à l’autre partie avec un préavis de 6 mois, sans avoir à le justifier spécifiquement et sans contrepartie financière.

En conclusion :

Que vous soyez : experts-comptables, médecins, architectes, consultants, etc., vous avez la possibilité de conclure un bail professionnel, qui vous garantit une durée minimale de 6 ans.

Il est impératif de bénéficier de l’assistance d’un avocat spécialisé, les conditions essentielles du contrat devant être inclues dans le bail professionnel et prévues à l’avance par les parties, afin de vous garantir contre tout litige éventuel et futur.

Les baux d’habitation sont soumis à une réglementation impérative résultant de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 qui encadre strictement le régime des contrats de location en matière de résidence principale d’habitation portant sur des locaux vides.

Locataires, bailleurs et acteurs du secteur locatif immobilier se doivent donc de connaître parfaitement les nouvelles dispositions applicables, notamment au titre de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite Loi ALUR.

En effet la loi ALUR du 24 mars 2014 impose notamment un certain nombre de nouvelles règles d’encadrement des loyers concernant les baux d’habitation dans les zones urbaines appelées « zones tendues », avec la création d’Observatoires Locaux des Loyers, la détermination d’un loyer de référence (média, majoré, minoré) suivant la typologie des biens locatifs et leur localisation géographique, la modification de la durée de préavis du locataire réduite à un mois désormais, etc.

La loi n°2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances, dite Loi MACRON, rend applicable depuis le 8 aout 2015 l’application du préavis réduit à un mois, à tous les baux d’habitation conclus en « zone tendue », quelle que soit leur date de conclusion.

Un modèle type de contrat de bail d’habitation à titre principale est également créé, applicable également aux baux d’habitation renouvelés, auquel s’ajoute une notice d’information remise au locataire.

La loi ALUR du 24 mars 2014 prévoit également la modification du délai de prescription en matière de loyers et charges ainsi que la création de la Garantie Universelle de Loyers (GUL), ou la diminution du délai de restitution du dépôt de garantie devant être remis au locataire.

C’est donc une réforme profonde du droit des baux d’habitation qui a été initiée par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Que vous soyez administrateur de bien, propriétaire ou locataire de locaux d’habitation à usage principal, il est nécessaire que vous bénéficiiez d’une expertise spécifique, compte-tenu des multiples mutations législatives en cours.

Le Cabinet de Maître Olivier TOMAS intervient régulièrement dans les domaines suivants :

• Loyers impayés : résiliation judiciaire du bail, ou constat d’acquisition de la clause résolutoire par le Juge ;
• Procédure d’expulsion : occupation sans droit ni titre, saisine du Juge de l’exécution, saisine des services préfectoraux ;
• Contentieux des charges locatives ;
• Délivrance de congés : congés pour vente, reprise ou motifs légitimes et sérieux ;
• Résiliation du bail : pour sous-location irrégulière, non-respect des obligations locatives, défaut de souscription d’assurance locative ;
• Exécution de travaux sous astreinte ;
• Indemnisations relatives aux réparations locatives ;
• Contentieux relatif au remboursement du dépôt de garantie ;
• Renouvellement des loyers et procédure de fixation ;
• Procédures spécifiques aux baux meublés, ou soumis aux dispositions de la loi du 1 septembre 1948, ainsi qu’aux HLM ;
• Procédure de surendettement et de rétablissement personnel en cas de loyers impayés ;
• Recours gracieux et contentieux en indemnisation auprès des services préfectoraux en cas de non concours de la force publique ;
• Recouvrement des loyers impayées : Inscription d’hypothèques, saisies attributions, saisies sur salaire.

Toutes les locations qui ne relèvent pas d’un régime spécifique (bail à usage d’habitation principale ou mixte, bail commercial, etc.) sont régies par les règles des articles 1713 et suivants du code civil relatives aux baux de droit commun.

Sont ainsi visées : les locations de résidence secondaire, les logements de fonction, les locaux loués à des personnes morales, les locations de garage, parking, terrain, etc.

Le Code civil ne réglemente pas les congés, dès lors, si le bail de droit commun est à durée déterminée, il appartient aux parties de prévoir dans leur contrat les conditions de la fin du bail : congé, durée de préavis, etc.

En revanche, si les parties n’ont pas déterminé la durée du bail de droit commun, alors le congé peut être délivré sans motivation et par tout moyen, en ­respectant un préavis conforme à l’usage des lieux, comme le prévoit l’article 1736 du Code civil.

Le formalisme obligatoire du contrat de bail étant vague, il est donc nécessaire de recourir aux connaissances d’un cabinet spécialisé afin de bien cerner les stipulations contractuelles nécessaires afin de vous prémunir contre tout litige éventuel et futur.

Toute personne qui loue un logement meublé pour sa résidence principale bénéficie d’un contrat écrit d’un an, qui peut être tacitement reconduit pour la même durée, ou de neuf mois lorsque la location est consentie à un étudiant.

Le locataire peut donner congé à tout moment sous réserve de respecter un préavis d’un mois, le bailleur quant à lui, est soumis à un préavis de trois mois et doit motiver sa décision (reprise pour habiter ou pour vendre, motif légitime sérieux).

Antérieurement à la loi ALUR du 24 mars 2014, les locations meublées étaient exclues du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989, sauf en ce qui concernait l’obligation, pour le bailleur, de fournir un dossier de diagnostic technique et de délivrer un logement décent.

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, les meublés sont désormais soumis aux articles 25-3 à 25-11 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoient notamment :   l’encadrement de la résiliation du bail, la limitation du dépôt de garantie à deux mois de loyer en principal, un contrat de location établi par écrit selon un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, etc.

Le Cabinet de Maître Olivier TOMAS vous assistera afin de répondre efficacement aux problématiques posées par ce type de bail.